律师观点分析

辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

（2021）辽01民终5369号

上诉人（原审被告）：某大集团沈阳某俊置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区文大路****-*号。

法定代表人：李某某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：尚某某，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：舒某某，男，1969年12月29日出生，汉族，住浙江省奉化市。

委托诉讼代理人：汪志玉，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。

上诉人某大集团沈阳某俊置业有限公司（以下简称“某大集团沈阳某俊置业有限公司”）因与被上诉人舒某某商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初12722号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

某大集团沈阳某俊置业有限公司上诉请求：1.请求撤销一审判决或依法改判；2.案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、既然认定《无理由退房协议书》合法有效，被上诉人可以据此享受无理由退房的权利，则对于该协议书中约定的“乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职售楼员佣金及老业主物业管理费奖励金额”条款也应该予以认定。在协议书中也明确约定，被上诉人一方没有任何的违约行为，才能享受无理由退房的政策；二、《商品房买卖合同》第七条约定买受人逾期付款的违约责任，但被上诉人在支付分期付款的款项时，存在逾期付款行为，根据该条款上诉人收取被上诉人逾期付款违约金7448元符合合同约定；三、《商品房买卖合同》对分期付款和合同登记备案并没有约定先后履行顺序，该行为不符合法律意义上的先履行抗辩权的约定。

舒某某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。

舒某某向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告立即返还原告已付购房款453,435元；3.判令被告立即给付原告支付的违约金7448元；4.判令被告立即给付原告购房款利息；5.由被告承担诉讼费。

一审法院认定事实：位于沈阳市皇姑区商品房（建筑面积66.75平方米，以下简称案涉房屋）由被告开发建设。2018年6月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买案涉房屋，房价款为604,580元，房价款分期支付，2018年7月1日前支付首期房款30,229元；2018年12月22日前支付楼款120,916元；于2019年6月22日前支付楼款151,145元，2019年12月22日前支付151,145元，2020年6月22日前支付楼款151,145元；合同约定买受人如逾期在180日之内付款，至本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人申请登记备案。2018年6月22日原告向被告支付30,229元房款，2019年6月26日支付120，916元房款，于2019年6月28日向被告支付2249元违约金，2019年12月5日支付151,145元房款及2509元违约金，2020年6月17日支付151,145元房款及2690元违约金，原告向被告共计支付购房款453,435元及违约金7448元。被告未按合同约定的时间办理合同登记备案手续，经原告多次督促至今仍未办理。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》为当事人双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，为合法有效。关于原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，原告按合同商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由被告向沈阳市不动产登记中心申请登记中心申请登记备案。依据《合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中原告履行了合同约定的付款义务，但被告未按约定履行合同登记备案的义务，原告已满足行使无理由退房权利的条件，故对原告的请求予以支持。关于被告提出原告未按期支付购房款，违约在先无权行使无理由退房权的抗辩主张，原、被告在2018年6月22日签订的《商品房买卖合同》，按照合同约定被告应在2018年7月21日前对该合同进行备案登记，被告未按合同约定期限对合同进行备案登记，原、被告互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，被告是负有先履行义务的一方，在其未对合同进行备案登记前，原告有权行使先履行抗辩权，拒绝给付2018年7月21日之后的分期房款，其行为不构成违约，且不应支付逾期付款的违约金，故对被告的抗辩主张不予支持。关于原告主张返还购房款及违约金的金额问题。从原告提供的收款收据来看，2018年6月22日原告向被告支付30，229元房款，2019年6月26日支付120,916元房款，于2019年6月28日向被告支付2249元违约金，2019年12月5日支付151,145元房款，2019年12月5日向被告支持151,145元房款及2509元违约金，2020年6月17日支付151,145元房款及2690元，原告向被告共计支付购房款453,435元及违约金7448元，依据《合同法》的相关规定，合同解除后，原告作为履行义务的一方，可以要求被告返还购房款，故被告应返还原告购房款453,435元及违约金7448元。关于原告主张被告给付原告购房款利息的诉讼主张，既无合同约定，也无法律依据，故一审法院不予支持。关于被告主张无理由退房应从购房款中扣除相应兼职售楼员佣金的抗辩主张，属于被告公司内部奖励分配问题，与本案无关，故一审法院不予支持。

一审法院判决：依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告舒某某与被告某大集团沈阳某俊置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告某大集团沈阳某俊置业有限公司于本判决生效后10日内退还原告舒某某购房款453,435元；三、被告某大集团沈阳某俊置业有限公司于本判决生效后10日内退还原告舒某某违约金7448元；四、驳回原、被告其他诉讼请求；案件受理费减半收取4121元，原告已预交，由被告某大集团沈阳某俊置业有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，上诉人某大集团沈阳某俊置业有限公司与被上诉人舒某某之间签订的《商品房买卖合同》是基于当事双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效，双方均应恪守履约。二审期间，经询问上诉人某大集团沈阳某俊置业有限公司，其自认因自身原因至今仍未能给被上诉人办理合同备案登记，上诉人某大集团沈阳某俊置业有限公司当庭亦明确表示对判令返还购房款及金额没有意见，仅对判令返还违约金有异议。经查，《商品房买卖合同》中约定买受人分期付款并应承担逾期付款的责任，但由于上诉人某大集团沈阳某俊置业有限公司至今未履行办理合同备案登记的义务，亦属违约并导致案涉《商品房买卖合同》的解除。上诉人某大集团沈阳某俊置业有限公司未对解除合同提出上诉，《无理由退房协议书》中并未对逾期付款违约金应否返还的问题作出约定。合同解除后，现已无法继续履行，一审法院依据公平原则判令上诉人某大集团沈阳某俊置业有限公司向被上诉人返还已付购房款及违约金并无不当，且亦未判令上诉人某大集团沈阳某俊置业有限公司承担至今未办理合同备案登记的违约责任。综上，一审判决并无不当之处。

综上所述，上诉人某大集团沈阳某俊置业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8242元，由上诉人某大集团沈阳某俊置业有限公司负担。

本判决为终审判决。